ARRENDAMIENTO DE LOCALES DE NEGOCIO. COVID-19

30 Mar ARRENDAMIENTO DE LOCALES DE NEGOCIO. COVID-19

El día 14 de marzo, por medio del Real Decreto 463/2020 se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Como consecuencia de ello se adoptaron una serie de medidas en el ámbito de la actividad comercial, equipamientos culturales, establecimientos y actividades recreativas, actividades de hostelería y restauración, y otras adicionales, consistentes en la suspensión de la apertura al público.

Esta situación puede generar un incumplimiento masivo en relación con los contratos de arrendamiento de los locales en lo que respecta al pago de la renta, ante la falta de ingresos.

Con el presente análisis se pretende esclarecer si en la actual situación de Estado de Alarma el arrendatario debe seguir abonando la renta y si en caso afirmativo procede aplicar o no una reducción de su importe.

1.-Obligatoriedad de los contratos: excepciones.

Los contratos obligan a las partes a cumplir con las obligaciones pactadas y, ante un posible incumplimiento, se prevén determinados mecanismos de protección

frente a la parte incumplidora.

Así, el Código Civil, en su artículo 1124 prevé que, ante un incumplimiento contractual, la parte cumplidora del contrato pueda exigir el cumplimiento o su resolución con la indemnización de los daños y perjuicios que se hubieren causado.

Sin embargo, cuando el incumplimiento se debe a fuerza mayor, (una causa involuntaria, impredecible e inevitable), existen mecanismos exoneradores de la responsabilidad de la parte que se ve obligada a no cumplir.

2.- Excepción: la fuerza mayor.

El Tribunal Supremo ha definido la fuerza mayor como un acontecimiento extraordinario, imprevisible, inevitable, ajeno a las partes, que tiene como resultado que el deudor no puede cumplir con aquello a lo que se obligó.

Nuestro Código Civil, en su artículo 1105 define los efectos y consecuencias de la fuerza mayor al señalar:

«Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables».

3.- ¿Puede considerarse la actual situación como un supuesto de fuerza mayor?

Estimamos evidente que nos encontramos ante un supuesto de fuerza mayor pues el Estado de Alarma constituye un acontecimiento externo, imprevisible, extraordinario, involuntario e inevitable, que claramente puede influir en el cumplimiento de las obligaciones de determinados contratos.

4.- ¿La fuerza mayor permite al arrendatario dejar de pagar la renta?.

La existencia de un supuesto de fuerza mayor (pandemia ocasionada por el virus COVID-19 y cierre de establecimientos) como causa obstativa y liberadora del cumplimiento de las obligaciones de un contrato solo es aplicable a las obligaciones de dar o hacer pero no a las deudas pecuniarias.

En consecuencia, en los contratos de arrendamiento, en principio y salvo regulación específica en el contrato, el cierre del establecimiento no exonera al arrendatario de su obligación de pago de la renta.

5.- ¿Podría aplicarse la cláusula “rebus sic stantibus”?

La cláusula «rebus sic stantibus» es aquella regla que permite a una de las partes del contrato exonerarse o reducir el impacto negativo de un riesgo contractual no tenido en cuenta al momento de formalizar el contrato.

En nuestro caso, ante una circunstancia excepcional e imprevisible como la declaración del estado de alarma nacional y el cierre coercitivo de los establecimientos, el arrendatario puede instar la modificación de las cláusulas contractuales, en particular, la relativa al pago de la renta, logrando así el restablecimiento del equilibrio de las prestaciones entre las partes, alteradas por dichas circunstancias excepcionales.

6.- Aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus.

6.1 No es automática:

Interesa señalar que la aplicación de esta cláusula no es automática a todos los contratos. Es necesario analizar caso por caso.

Cada relación contractual se rige por la voluntad de las partes expresada en cada contrato, por lo que habrá que analizar lo pactado en cada caso concreto; en particular, si se ha previsto alguna respuesta a situaciones extraordinarias, mecanismos de ajuste o de asunción de riesgos, …

6.2 No aplicación unilateral:

No estimamos aconsejable la aplicación unilateral de la cláusula por el arrendatario (ya sea dejando de pagar la renta o reduciendo su importe).

Aconsejamos una aplicación consensuada, por acuerdo de ambas partes.

6.3 Efectos de su aplicación:

La aplicación de la «rebus sic stantibus» comprende la modificación del contrato únicamente en aquéllos extremos afectados por la situación extraordinaria.

Las propuestas de modificaciones alternativas pueden ser muy variadas; entre ellas:

— Articular una suspensión del pago de la renta durante el estado de alarma.

— Realizar una rebaja en el importe mensual de la renta.

— Fraccionar y aplazar el pago de la renta.

— Resolver el contrato.

Y como contrapartida, el arrendador podría exigir:

— Alargar el período de duración del contrato.

— Aumentar el importe de la renta al cabo de un determinado período de tiempo.

— Actualizar la renta referenciándola a un IPC incrementado en varios puntos porcentuales.

7.- Qué hacer en caso de negativa del arrendador a cualquier tipo de acuerdo?

Podría promoverse un procedimiento judicial con la finalidad de que se reconozca la concurrencia de los requisitos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus y con ello aplicar las medidas correspondientes para el logro del equilibrio de la relación contractual, ya sea mediante la suspensión del contrato o la disminución de la renta.

8.- Qué efectos fiscales puede tener la modificación de la renta?

En principio, no eximiría de liquidar el IVA. Si la condonación fuera total no se efectuarían retenciones del IRPF.

En caso de acuerdo, es importante su reflejo documental, a los efectos de tener de justificar la modificación.

CONCLUSIONES.

1º.- Revisar los contratos vigentes y pendientes de ejecución al momento de aprobación del Real Decreto que regula el Estado de Alarma.

2º.- Documentar los acuerdos que se adopten.

3º.- No dejar de abonar la renta.

4º.- En caso de imposibilidad de lograr un acuerdo, defender los intereses en el Juzgado

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